Người quyết định đầu tư và chủ đầu tư
Những quy định mới trong các đạo luật trên đây và các Nghị định hướng dẫn thi hành sẽ dẫn đến một số thay đổi trong quy trình lập, đề xuất và thực hiện các dự án đầu tư. Nhằm giúp nhà đầu tư nắm được và thực hiện, Công ty Luật tiengtrungquoc.edu.vn cập nhật và giới thiệu khái quát một số điểm mới trong quy trình thực hiện đối với dự án có sử dụng đất, đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách, phải thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư1 trong bài viết dưới đây.
TỔNG QUAN VỀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ BẰNG VỐN NGOÀI NGÂN SÁCH, PHẢI THÔNG QUA ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ
Hiện tại, chưa có đạo luật nào quy định một cách đầy đủ và thống nhất về quy trình thực hiện dự án đầu tư, mà các bước thủ tục liên quan được quy định riêng rẽ trong các văn bản pháp luật về đầu tư, quy hoạch, đấu thầu, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản… dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng. Trên thực tế, cũng rất khó để đưa ra một quy trình thống nhất áp dụng chung cho các dự án. Ngược lại, tùy thuộc vào tính chất, lĩnh vực, quy mô đầu tư, hiện trạng về quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất… mà mỗi dự án sẽ được thực hiện theo các bước, thủ tục khác nhau.
Qua nghiên cứu các quy định của pháp luật và kinh nghiệm thực tế của tiengtrungquoc.edu.vn, có thể khái quát quy trình thực hiện dự án có sử dụng đất, đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách, phải thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bao gồm các bước chủ yếu sau đây:
QUY TRÌNH THỰC HIỆN
DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ BẰNG VỐN NGOÀI NGÂN SÁCH, PHẢI THÔNG QUA ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ
CHI TIẾT CÁC BƯỚC CHUẨN BỊ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng, phân khu đô thị
Theo quy định hiện hành, việc đề xuất dự án đầu tư phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (nếu có). Do đó, trường hợp dự án đề xuất chưa có trong các kế hoạch, quy hoạch trên thì cần thực hiện điều chỉnh, bổ sung các kế hoạch, quy hoạch trên.
* Đối với dự án phân khu xây dựng khu chức năng, Điều 34 Luật Xây dựng 2020 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 9 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch 2018) giao quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng cho UBND cấp tỉnh. Theo đó, UBND cấp huyện chỉ còn thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch nông thôn, không còn thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu theo Điều 34 Luật Xây dựng 2014.
Đối với các dự án xây dựng nhà ở: Đề xuất dự án còn phải đảm bảo phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị của địa phương trong từng giai đoạn. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật Nhà ở. Như vậy, nếu dự án phát triển và kinh doanh nhà ở được đề xuất chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị của địa phương thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh bổ sung vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị tại địa phương trước khi đề xuất dự án. Trong đó, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật Nhà ở.
* Các hình thức phát triển nhà ở và phân loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Điều 17 Luật Nhà ở 2014 đã được điều chỉnh lại theo hướng phân loại rõ ràng và chi tiết hơn để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với quy định của Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị, trong đó bổ sung hình thức phát triển nhà ở trong khu đô thị và quy định rõ ràng hơn về 2 hình thức còn lại, gồm: Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở (i); Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị (ii); và Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân (iii).
Bổ sung khái niệm “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” tại điểm đ khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng 2020, đồng thời quy định chi tiết theo hướng tăng cường kiểm soát khâu thẩm định dự án và bàn giao công trình, dự án để đảm bảo tính chất đặc thù về yêu cầu kỹ thuật, đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng của loại dự án này.Bỏ khái niệm “nhà ở riêng lẻ” trong Luật Xây dựng và chỉ giữ lại khái niệm “nhà ở riêng lẻ” trong Luật Nhà ở để đảm bảo khắc phục sự không thống nhất trong các quy định cũ.
Chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều chỉnh kế hoạch, quy hoạc sử dụng đất: Đề xuất dự án đầu tư có sử dụng đất cũng phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất (Điều 33.3 Luật Đầu tư 2020) nên trường hợp đề xuất dự án đầu tư dẫn đến phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất và chưa có trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất thì cần phải thực hiện các thủ tục xin chấp thuận/chủ trương cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bổ sung vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất theo quy định. Cụ thể:
Đối với dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác thì phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận, chấp thuận chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Lâm nghiệp 2017. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì trong quá trình xin chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc/và lập quy hoạch, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ lấy ý kiến chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao trước khi quyết định.
2. Lập đề xuất dự án đầu tư/Báo cáo nghiên cứu tiền khả thiTheo quy định hiện hành, dự án đầu tư có thể do nhà đầu tư đề xuất hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập. So sánh sự khác nhau trong nội dung đề xuất của nhà đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Luật Đầu tư hiện hành như sau:
Các dự án thuộc trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi theo Điều 52 Luật Xây dựng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư (dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, những dự án khác trong trường hợp cần phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng do người quyết định đầu tư xem xét, quyết định).Lưu ý: Ngoài dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A thì Luật Xây dựng 2020 còn bổ sung những dự án sau đây phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng:Dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ;Dự án khác do người quyết định đầu tư quyết định.
TỔNG QUAN VỀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ BẰNG VỐN NGOÀI NGÂN SÁCH, PHẢI THÔNG QUA ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ
Hiện tại, chưa có đạo luật nào quy định một cách đầy đủ và thống nhất về quy trình thực hiện dự án đầu tư, mà các bước thủ tục liên quan được quy định riêng rẽ trong các văn bản pháp luật về đầu tư, quy hoạch, đấu thầu, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản… dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng. Trên thực tế, cũng rất khó để đưa ra một quy trình thống nhất áp dụng chung cho các dự án. Ngược lại, tùy thuộc vào tính chất, lĩnh vực, quy mô đầu tư, hiện trạng về quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất… mà mỗi dự án sẽ được thực hiện theo các bước, thủ tục khác nhau.
Qua nghiên cứu các quy định của pháp luật và kinh nghiệm thực tế của tiengtrungquoc.edu.vn, có thể khái quát quy trình thực hiện dự án có sử dụng đất, đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách, phải thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bao gồm các bước chủ yếu sau đây:
QUY TRÌNH THỰC HIỆN
DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ BẰNG VỐN NGOÀI NGÂN SÁCH, PHẢI THÔNG QUA ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ
CHI TIẾT CÁC BƯỚC CHUẨN BỊ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng, phân khu đô thị
Theo quy định hiện hành, việc đề xuất dự án đầu tư phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (nếu có). Do đó, trường hợp dự án đề xuất chưa có trong các kế hoạch, quy hoạch trên thì cần thực hiện điều chỉnh, bổ sung các kế hoạch, quy hoạch trên.
* Đối với dự án phân khu xây dựng khu chức năng, Điều 34 Luật Xây dựng 2020 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 9 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch 2018) giao quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng cho UBND cấp tỉnh. Theo đó, UBND cấp huyện chỉ còn thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch nông thôn, không còn thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu theo Điều 34 Luật Xây dựng 2014.
Đối với các dự án xây dựng nhà ở: Đề xuất dự án còn phải đảm bảo phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị của địa phương trong từng giai đoạn. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật Nhà ở. Như vậy, nếu dự án phát triển và kinh doanh nhà ở được đề xuất chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị của địa phương thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh bổ sung vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị tại địa phương trước khi đề xuất dự án. Trong đó, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật Nhà ở.
Bạn đang xem: Người quyết định đầu tư và chủ đầu tư
* Các hình thức phát triển nhà ở và phân loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Điều 17 Luật Nhà ở 2014 đã được điều chỉnh lại theo hướng phân loại rõ ràng và chi tiết hơn để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với quy định của Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị, trong đó bổ sung hình thức phát triển nhà ở trong khu đô thị và quy định rõ ràng hơn về 2 hình thức còn lại, gồm: Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở (i); Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị (ii); và Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân (iii).
Bổ sung khái niệm “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” tại điểm đ khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng 2020, đồng thời quy định chi tiết theo hướng tăng cường kiểm soát khâu thẩm định dự án và bàn giao công trình, dự án để đảm bảo tính chất đặc thù về yêu cầu kỹ thuật, đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng của loại dự án này.Bỏ khái niệm “nhà ở riêng lẻ” trong Luật Xây dựng và chỉ giữ lại khái niệm “nhà ở riêng lẻ” trong Luật Nhà ở để đảm bảo khắc phục sự không thống nhất trong các quy định cũ.
Xem thêm: Chợ Mua Bán Xe Yamaha Yaz 125Zr Cũ Mới Giá Xe Yaz 125 Chính Hãng 2017
Chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều chỉnh kế hoạch, quy hoạc sử dụng đất: Đề xuất dự án đầu tư có sử dụng đất cũng phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất (Điều 33.3 Luật Đầu tư 2020) nên trường hợp đề xuất dự án đầu tư dẫn đến phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất và chưa có trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất thì cần phải thực hiện các thủ tục xin chấp thuận/chủ trương cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bổ sung vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất theo quy định. Cụ thể:
Đối với dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác thì phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận, chấp thuận chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Lâm nghiệp 2017. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì trong quá trình xin chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc/và lập quy hoạch, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ lấy ý kiến chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao trước khi quyết định.
2. Lập đề xuất dự án đầu tư/Báo cáo nghiên cứu tiền khả thiTheo quy định hiện hành, dự án đầu tư có thể do nhà đầu tư đề xuất hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập. So sánh sự khác nhau trong nội dung đề xuất của nhà đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Luật Đầu tư hiện hành như sau:
Các dự án thuộc trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi theo Điều 52 Luật Xây dựng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư (dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, những dự án khác trong trường hợp cần phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng do người quyết định đầu tư xem xét, quyết định).Lưu ý: Ngoài dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A thì Luật Xây dựng 2020 còn bổ sung những dự án sau đây phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng:Dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ;Dự án khác do người quyết định đầu tư quyết định.
