Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam

     


MỤC LỤC VĂN BẢN
*

BỘ TÀI CHÍNH -------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------

Số: 28/2021/TT-BTC

Hà Nội, ngày 27 tháng 4 năm 2021

THÔNGTƯ

BANHÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 12

Căn cứ Luật giá số11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012;

Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luậtgiá về thẩm định giá;

Căn cứ Nghị định số 12/2021/NĐ-CP ngày24 tháng 2 năm 2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hànhmột số điều của Luật giá về thẩm định giá;

Căn cứ Nghị định số 150/2020/NĐ-CPngày 25 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ về chuyển đơn vị sựnghiệp công lập thành công ty cổ phần;

Căn cứ Nghị định số 87/2017/NĐ-CP ngày26 tháng 07 năm 2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn vàcơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quảnlý giá,

Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tưban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12:

Điều 1.

Bạn đang xem: Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam

Banhành kèm theo Thông tư này Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 - Tiêu chuẩnthẩm định giá doanh nghiệp.

Điều 2. Xácđịnh giá trị thương hiệu của đơn vị sự nghiệp công lập

Khi áp dụng phương pháp tài sản theoquy định tại Điều 23 của Nghị định số 150/2020/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2020của Chính phủ về chuyển đơn vị sự nghiệp công lập thành công ty cổ phần, giá trịthương hiệu của đơn vị sự nghiệp công lập được xác định theo phương pháp xác địnhgiá trị tài sản vô hình không xác định được nêu tại tiết a điểm 5.5 mục 5 PhầnII của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 kèm theo.

Chỉ tiêu về thu nhập của đơn vị sựnghiệp công lập được xác định theo pháp luật về cơ chế tự chủ tài chính của đơnvị sự nghiệp công lập.

Điều 3. Tổchức thực hiện

1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kểtừ ngày 01 tháng 7 năm 2021.

3. Cục Quản lý giá chủ trì, phối hợp vớicác cơ quan có liên quan chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy địnhtại Tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư này và các văn bản phápluật có liên quan.

4. Trong quá trình thực hiện, nếu cóvướng mắc, đề nghị cácđơn vị phản ánh về Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết và sửa đổi, bổ sung chophù hợp./.

Nơi nhận: - Thủ tướng, các Phó Phủ tướng Chính phủ; - Văn phòng Chính phủ; - Văn phòng Tổng Bí thư; - Văn phòng Chủ tịch nước; - Văn phòng Quốc hội; - Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ; - Toà án nhân dân tối cao; - Viện Kiểm sát nhân dân tối cao; - Kiểm toán nhà nước; - UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; - Công báo; - Cục Kiểm tra văn bản - Bộ Tư pháp; - Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam; - Hội Thẩm định giá Việt Nam; các doanh nghiệp thẩm định giá; - Website Chính phủ; - Website Bộ Tài chính; - Lưu: VT; QLG (VT,TĐG)

KT. BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG Tạ Anh Tuấn

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNHGIÁ VIỆT NAM

TIÊUCHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 12THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

(Ký hiệu:TĐGVN 12)(Banhành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27 tháng4 năm 2021củaBộ trưởng Bộ Tài chính)

I. QUY ĐỊNH CHUNG

1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn nàyquy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá doanh nghiệp.

2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên vềgiá, doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt độngthẩm định giá theo quy định của Luật giá và các quy định khác của pháp luật cóliên quan. Các tổ chức, cá nhân trên được gọi chung là thẩm định viên trongTiêu chuẩn này.

3. Khách hàng thẩm định giá và bên thứba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kếtcần nghiên cứu để có hiểu biết về các quy định trong tiêu chuẩn này nhằm hợptác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá.

4. Giải thích từ ngữ

Tài sản hoạt động là những tàisản sử dụng trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp vàgóp phần tạo ra doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ hoặc giúp tiết giảm chiphí hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Tài sản phi hoạt động là những tàisản không tham gia vào hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, bao gồm:khoản đầu tư vào công ty khác (trừ trường hợp các doanh nghiệp cần thẩm địnhgiá là các công ty đầu tư tài chính); các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn; tiềnmặt và các khoản tương đương tiền; tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng củadoanh nghiệp không đóng góp vào việc tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp nhưng vẫncó giá trị (tài sản chưa khai thác, bằng sáng chế chưa sử dụng, quyền sử dụng đất,quyền thuê đất chưa khai thác theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc dựkiến chuyểnnhượng/bándo không có nhu cầu sử dụng...); tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của doanhnghiệp có tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp nhưng không góp phần tạo ra doanhthu bán hàng và cung cấp dịch vụ hoặc không giúp tiết giảm chi phí hoạt động sảnxuất, kinh doanh của doanh nghiệp cần thẩm định giá (quyền sử dụng đất, quyềnthuê đất khai thác không đúng với ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp,..) vàtài sản phi hoạt động khác.

Giá trị doanhnghiệp hoạt động liên tục là giá trịdoanh nghiệp đang hoạt động với giả thiết doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt độngsau thời điểm thẩm định giá.

Giá trị doanh nghiệp hoạt động có thờihạnlà giá trị doanh nghiệp đang hoạt động với giả thiết tuổi đời của doanh nghiệplà hữu hạn do doanh nghiệp buộc phải chấm dứt hoạt động sau một thời điểm đượcxác định trong tương lai.

Giá trị doanh nghiệp thanh lý là giá trịdoanh nghiệp với giả thiết các tài sản của doanh nghiệp sẽ được bán riêng lẻ vàdoanh nghiệp sẽ sớm chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá.

II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

1. Lựa chọncơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp

1.1. Cơ sở giá trị của thẩm định giádoanh nghiệp

Cơ sở giá trị doanh nghiệp là giá trịthị trường hoặc giá trị phi thị trường. Cơ sở giá trị doanh nghiệp được xác địnhtrên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặcđiểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, yêu cầu của khách hàng thẩmđịnh giá tại hợp đồng thẩm định giá (nếu phù hợp với mục đích thẩm định giá) vàquy định của pháp luật có liên quan. Các nội dung khác thực hiện theo quy địnhtại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 2 và số 3.

Căn cứ vào triển vọng thực tế củadoanh nghiệp, thị trường kinh doanh của doanh nghiệp, mục đích thẩm định giá vàquy định của pháp luật, thẩm định viên đưa ra nhận định về tình trạng hoạt động,tình trạng giaodịch (thực tế hoặc giả thiết) của doanh nghiệp cần thẩm định giá sau thời điểmthẩm định giá. Thông thường giá trị của doanh nghiệp là giá trị doanh nghiệp hoạtđộng liên tục. Trong trường hợp thẩm định viên nhận định rằng doanh nghiệp sẽchấm dứthoạtđộng sau thời điểm thẩm định giá thì giá trị của doanh nghiệp sẽ là giá trịdoanh nghiệp hoạt động có thời hạn hoặc giá trị thanh lý.

Việc áp dụng các phương pháp thẩm địnhgiá doanh nghiệp cần phù hợp với cơ sở giá trị doanh nghiệp và nhận định của thẩmđịnh viên về trạng thái hoạt động của doanh nghiệp tại và sau thời điểm thẩm địnhgiá.

1.2. Sử dụng báo cáo tài chính trongthẩm định giá doanh nghiệp

Căn cứ vào cách tiếp cận, phương phápthẩm định giá doanh nghiệp được lựa chọn, thời điểm thẩm định giá và đặc điểm củadoanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm định viên phân tích, đánh giá để sử dụngBáo cáo tài chính của doanh nghiệp cho phù hợp và ưu tiên sử dụng Báo cáo tàichính đã được kiểm toán, soát xét bởi đơn vị kiểm toán độc lập.

Một số lưu ý khi sử dụng báo cáo tàichính trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm:

- Thẩm định viên đối chiếu, kiểm tratính hợp lý của báo cáo tài chính để bảo đảm độ tin cậy, trường hợp cần thiết,thẩm định viên đề nghị doanh nghiệp được thẩm định giá điều chỉnh lại báo cáotài chính và sổ sách kế toán trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng cáccách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm địnhgiá không điều chỉnh thì thẩm định viên xác định chênh lệch và có phân tích rõnội dung, căn cứ điều chỉnh và ghi rõ trong Báo cáo kết quả thẩm định giá.

- Khi sử dụng số liệu từ báo cáo tàichính chưa được kiểm toán, soát xét, hoặc báo cáo tài chính được kiểm toán,soát xét nhưng có ý kiến không phải là ý kiến chấp nhận toàn phần thì thẩm địnhviên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của Chứng thư và Báo cáo kết quảthẩm định giá để khách hàng thẩm định giá và người sử dụng kết quả thẩm địnhgiá được biết.

- Đối với phương pháp trong cách tiếpcận từ thị trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cầnthẩm định giá, doanh nghiệp so sánh để tính toán các chỉ tiêu: thu nhập trên mộtcổ phiếu (EPS), lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tínhtoán các tỷ số thị trường nhằm mục đích thẩm định giá, thẩm định viên cần điềuchỉnh để loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoảnchi phí, thu nhập bất thường, khôngmang tính thường xuyên.

- Đối với phương pháp trong cách tiếpcận từ thu nhập: khi sử dụng số liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trongcác năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhằm mục đích dự báo dòngthu nhập hàng năm trong tương lai của doanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm địnhviên cần loại trừ các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thườngxuyên; loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động.

- Các khoản chi phí, lợi nhuận khôngmang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi phí liên quan đến việc tái cấutrúc doanh nghiệp; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán tài sản; thay đổi cácnguyên tắc hạch toán kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy giảm lợi thếthương mại; xóa số nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết định của tòa án vàcác khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi điềuchỉnh phải xem xét đến tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).

2. Các cáchtiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm địnhgiá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phívà cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cáchtiếp cận, phương pháp thẩm định giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu được cung cấp vàthông tin tự thu thập để thẩm định giá doanh nghiệp.

- Trong cách tiếp cận từ thị trường,giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh vớidoanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanhchính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giaodịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sửdụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp làphương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.

- Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trịdoanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp.Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trịdoanh nghiệp là phương pháp tài sản.

- Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giátrị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trongtương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụngtrong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp làphương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấudòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.

Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằngcách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thờiđiểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của cáctài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo đượcmột cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì thẩm định viêncó thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giátrị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phươngpháp chiết khấu cổ tức thìkhông cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.

3. Phươngpháp tỷ số bình quân

3.1. Phương pháp tỷ số bình quân ướctính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tỷ sốthị trường trung bình của các doanh nghiệp so sánh.

Doanh nghiệp so sánh là doanh nghiệpthỏa mãn các điều kiện sau:

- Tương tự với doanh nghiệp cần thẩm địnhgiá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tàichính; các chỉ số tài chính.

- Có thông tin về giá cổ phần đượcgiao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểmthẩm định giánhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

Các tỷ số thị trường xem xét để sử dụngtrong phương pháp tỷ số bình quân bao gồm: tỷ số giá trên thu nhập bình quân (), tỷ số giátrên doanh thubìnhquân (), tỷ số giátrên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân (), tỷ số giátrị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân (), tỷ số giá trịdoanh nghiệp trên doanh thu ().

3.2. Trường hợp áp dụng phương pháp tỷsố bình quân

Có ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Ưutiên các doanh nghiệp so sánh là các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứngkhoán hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM.

3.3. Nguyên tắc thực hiện

- Cách thức xác định các chỉ số tàichính, tỷ số thị trường phải nhất quán đối với tất cả các doanh nghiệp so sánhvà doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Các chỉ số tài chính, tỷ số thị trườngcủa các doanh nghiệp so sánh được thu thập từ các nguồn khác nhau phải được ràsoát, điều chỉnh để bảo đảm tính nhất quán về cách thức xác định trước khi đưavào sử dụng trong thẩm định giá.

3.4. Các bước xác định giá trị vốn chủsở hữu của doanh nghiệp

- Bước 1: Đánh giá, lựa chọn các doanhnghiệp so sánh.

- Bước 2: Xác định các tỷ số thị trườngđược sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sởhữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên cơ sở các tỷ số thị trường phù hợpđể sử dụng và thực hiện các điều chỉnh khác biệt.

3.5. Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệpso sánh

Tiêu chí đánh giá, lựa chọn các doanhnghiệp so sánh bao gồm:

(i) Doanh nghiệp so sánh tương tự vớidoanh nghiệp cần thẩm định giá về yếu tố ngành nghề kinh doanh chính. Trong nhiềutrường hợp, các doanh nghiệp tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về cácyếu tố này có thể được lựa chọn từ các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp cầnthẩm định giá.

(ii) Doanh nghiệp so sánh tương tự vớidoanh nghiệp cần thẩm định giá về đa số các chỉ số tài chính, bao gồm:

- Chỉ số phản ánh quy mô của doanhnghiệp: giá trị sổ sách vốn chủ sở hữu, doanh thu thuần, lợi nhuận gộp về bánhàng và cung cấp dịch vụ.

- Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởngcủa doanh nghiệp: tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệptrung bình trong 03 năm gần nhất.

- Chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động củadoanh nghiệp: tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), tỷ suất lợi nhuậntrên tài sản (ROA).

Thẩm định viên tiến hành đánh giá theocác tiêu chí trên để lựa chọn được ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Tỷ số thịtrường của các doanh nghiệp so sánh này được sử dụng để ước tính giá trị vốn chủsở hữu và giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.

3.6. Xác định tỷ số thị trường được sửdụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

a) Thẩm định viên tính toán các tỷ sốthị trường của doanh nghiệp so sánh, sau đó sử dụng tối thiểu 03 trong số các tỷsố thị trường sau: tỷ số giá trên thu nhập bình quân (), tỷ số giá trên doanh thu bình quân (), tỷ số giátrên giátrị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân (), tỷ số giá trị doanhnghiệp trên lợinhuậntrước thuế, lãi vay vàkhấu hao bìnhquân (), tỷ số giá trị doanh nghiệp trêndoanh thu thuần ().

b) Thẩm định viên lựa chọn tỷ số thịtrường sử dụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu, giá trị của doanh nghiệp cầnthẩm định giá trên cơ sở xem xét sự phù hợp của các tỷ số thị trường trên cơ sởquy mô, đặc điểm của doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh, thị trường, tínhtương đồng. Thẩm định viên đánh giá, xem xét việc điều chỉnh các tỷ số thị trườngcủa các doanh nghiệp so sánh trước khi áp dụng vào tính toán giá trị. Trong trườnghợp điều chỉnh tỷ số thị trường, các điều chỉnh này được dựa trên số liệu (nếucó), kinh nghiệm và khảo sát thị trường hay các nghiên cứu thị trường.

c) Lưu ý khi xác định các tỷ số thịtrường:

- Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) được xác địnhtrên cơ sở thu nhập của 01 năm gần nhất với thời điểm thẩm định giá, cần xemxét điều chỉnh cho tài sản phi hoạt động của các doanh nghiệp so sánh.

- Giá cổ phần của doanh nghiệp so sánhđược lấy là mức giá đóng cửa trong ngày giao dịch gần nhất của các cổ phần nàytrên thị trường chứng khoán tại thời điểm thẩm định giá và các cổ phần này phảicó giao dịch trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm thẩm định giá về trước. Trongtrường hợp cổ phần của doanh nghiệp so sánh chưa niêm yết trên sàn chứng khoánhoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh làgiá cổ phần của doanh nghiệp này được giao dịch thành công trên thị trường gầnnhất với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩmđịnh giá.

- Giá trị sổ sách của cổ phần trong chỉsố  cần lưu ý trừ phầngiá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình (các tài sản cố định vô hình nàykhông bao gồmquyềnsử dụng đất, quyền khai thác tài sản trên đất) để hạn chế tác động của quy địnhvề hạch toán kế toán đối với tài sản cố định vô hình có thể làm sai lệch kết quảthẩm định giá trong trường hợp các doanh nghiệp so sánh, doanh nghiệp cần thẩmđịnh giá có tài sản cố định vô hình trong bảng cân đối kế toán. Trong trường hợpkhông trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình phải nêu rõ lý do.

- Tham số giá trị của các doanh nghiệpso sánh (EV) trong tỷ số thị trường  và  được tính theo công thức sau:

Giá trị của doanh nghiệp

=

Vốn hóa thị trường của cổ phần thường

+

Giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụng vốn

+

Giá trị cổ phần ưu đãi (nếu có)

+

Lợi ích của cổ đông không nắm quyền kiểm soát (nếu có)

-

Giá trị tiền và các khoản tương đương tiền, giá trị của các tài sản phi hoạt động khác

Trong đó:

+ Giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụngvốn, giá trị cổ phần ưu đãi, lợi ích của cổ đông không kiểm soát, giá trị tiềnvà các khoản tương đương tiền được xác định theo giá trị sổ sách kế toán. Trongtrường hợp không có đủ thông tin để xác định giá trị các khoản nợ có chi phí sửdụng vốn thì được lấy theo giá trị các khoản vay và nợ thuê tài chính.

+ Trường hợp doanh nghiệp có phát hànhchứng khoán chuyển đổi, chứng khoán quyền chọn, thẩm định viên đánh giá, xemxét việc chuyển đổi các chứng khoán này sang cổ phần thường nếu phù hợp khi xácđịnh vốn hóa thị trường của doanh nghiệp.

- EBITDA của doanh nghiệp so sánhkhông bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền và khôngbao gồm các khoản thu nhập, chi phí phát sinh từ tài sản phi hoạt động.

3.7. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu củadoanh nghiệp cần thẩm định giá

a) Xác định tỷ số thị trường bình quâncho từng tỷ số thị trường:

Tỷ số thị trường bình quân được xác địnhbằng trung bình cộng tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh, hoặc xác địnhbằng việc tính bình quân có trọng số tỷ số thị trường của các doanh nghiệp sosánh.

Việc xác định trọng số tỷ số thị trườngcho từng doanh nghiệp so sánh dựa trên phân tích về tính tương đồng của doanhnghiệp so sánh so với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

b) Xác định giá trị doanh nghiệp cầnthẩm định giá, giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo từngtỷ số thị trường bình quân:

- Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩmđịnh giá, giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giátheo tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu haobình quân của các doanh nghiệp so sánh và tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanhthu thuần:

Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá

x

bình quân của các doanh nghiệp so sánh

Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Doanh thu thuần của doanh nghiệp cần thẩm định giá

x

 bình quân của các doanh nghiệp so sánh

Trong đó EBITDA của doanh nghiệp cầnthẩm định giá không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đươngtiền.

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá

-

Nợ có chi phí sử dụng vốn

-

Lợi ích cổ đông không kiểm soát (nếu có)

-

Giá trị của cổ phần ưu đãi (nếu có)

+

Giá trị tiền và các khoản tương đương tiền; Giá trị tài sản phi hoạt động thuần khác

- Xác định giá trị vốn chủ sở hữu củadoanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường , , :

+ Xác định giá trị vốnchủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trên thu nhập bìnhquân của các doanh nghiệp so sánh:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 01 năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá

x

 bình quân của các doanh nghiệp so sánh

+ Xác định giá trị vốn chủ sở hữu củadoanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủsở hữu bình quân của các doanh nghiệp so sánh:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá gần nhất thời điểm thẩm định giá

x

 bình quân của các doanh nghiệp so sánh

+ Xác định giá trị vốn chủ sở hữu củadoanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trên doanh thu bình quân của cácdoanh nghiệp so sánh:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Doanh thu thuần 01 năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định thẩm định giá

x

  bình quân của các doanh nghiệp so sánh

c) Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu củadoanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệpcần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân được xác định bằng trungbình cộng các kết quả giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giáđược xác định theo từng tỷ số thị trường bình quân được lựa chọn hoặc xác địnhbằng việc tính bình quân có trọng số của các kết quả. Việc xác định trọng sốcho từng kết quả giá trị có thể dựa trên đánh giá mức độ tương đồng giữa cácdoanh nghiệp so sánh đối với từng loại tỷ số thị trường được sử dụng để tínhtoán kết quả giá trị đó theo nguyên tắc: tỷ số thị trường nào có mức độ tương đồngcàng cao giữa các doanh nghiệpso sánh thì kết quả giá trị sử dụng tỷ số thị trường đó có trọng số càng lớn.

4. Phương pháp giágiao dịch

4.1. Phương pháp giá giao dịch ướctính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua giágiao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trênthị trường của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá.

4.2. Trường hợp áp dụng phương phápgiá giao dịch

Doanh nghiệp cần thẩm định giá có ítnhất 03 giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thànhcông trên thị trường; đồng thời, thời điểm diễn ra giao dịch không quá 01 nămtính đến thời điểm thẩm định giá.

4.3. Nguyên tắc áp dụng

Thẩm định viên cần đánh giá, xem xétviệc điều chỉnh giá các giao dịch thành công cho phù hợp với thời điểm thẩm địnhgiá nếu cần thiết.

4.4. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệpcần thẩm định giá được tính theo giá bình quân theo khối lượng giao dịch của ítnhất 03 giao dịch thành công của việc chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần gầnnhất trước với thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm địnhgiá là doanh nghiệp đã niêm yết cổ phần trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng kýgiao dịch trên UPCoM, giá cổ phần để tính giá thị trường vốn chủ sở hữu là giágiao dịch, hoặc giá đóng cửa của cổ phần của doanh nghiệp cần thẩm định giá tạihoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá và phải có giao dịch của cổ phần nàytrong vòng 30 ngày kể từ thời điểm thẩm định giá về trước.

Xem thêm: Đáp Án Và Hướng Dẫn Lời Giải Chi Tiết Đề Minh Họa 2019 Môn Hóa Học 2019

5. Phương pháp tài sản

5.1. Phương pháp tài sản là phươngpháp ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tính tổnggiá trị của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩmđịnh giá.

Việc xác định giá trị doanh nghiệp nhànước và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầutư 100% vốn điều lệ để chuyển thành công ty cổ phần bằng phương pháp tài sản đượcáp dụng theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.

5.2. Nguyên tắc thực hiện:

- Tài sản được xem xét trong quá trìnhthẩm định giá là tất cả các tài sản của doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản hoạt độngvà tài sản phi hoạt động.

- Giám đốc (Tổng giám đốc) doanh nghiệpcần thẩm định giá cần phối hợp tiến hành tổ chức kiểm kê, phân loại tài sảnđang sở hữu, quản lý, sử dụng (bao gồm cả quyền tài sản) kèm theo tài liệu chứngminh quyền sở hữu, sử dụng tài sản để phục vụ cho việc thẩm định giá; đồng thời,hỗ trợ thẩm định viên khảo sát hiện trạng tài sản của doanh nghiệp. Trường hợpthẩm định viên không được cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu nêu trên, khôngđược hỗ trợ để khảo sát hiện trạng tài sản thì thẩm định viên đánh giá, xem xétviệc đưa ra các giả thiết (nếu cần); đồng thời, đưa hạn chế này vào phần loạitrừ và hạn chế của chứng thư và báo cáo cáo kết quả thẩm định giá.

- Khi thẩm định giá doanh nghiệp theocơ sở giá trị thị trường thì giátrị các tài sản của doanh nghiệp là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểmthẩm định giá. Tài sản trong sổ sách kế toán cần được thẩm định giá đúng vớigiá trị thị trường, một số trường hợp cá biệt được thực hiện theo hướng dẫn tạiđiểm 5.4.

- Tài sản vô hình không thỏa mãn các điềukiện để được ghi nhận trên sổ sách kế toán (tên thương mại, nhãn hiệu, sáng chế,kiểu dáng công nghiệp...) và các tài sản khác không được ghi nhận trên sổ sáchkế toán cần được áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định.

- Đối với tài sản được hạch toán bằngngoại tệ: Tỷ giá ngoại tệ áp dụng theo hướng dẫn của Chuẩn mực kế toán Việt Namkhi lập và trình bày báo cáo tài chính.

5.3. Các bước tiến hành

- Bước 1: Ước tính tổng giá trị cáctài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Bước 2: Ước tính tổng giá trị cáctài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sởhữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

5.4. Ước tính tổng giá trị các tài sảnhữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Việc ước tính giá thị trường các tài sảnhữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp được thực hiện theo các tiêu chuẩnthẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chiphí, cách tiếp cận từ thu nhập và các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam khác cóliên quan.

Ngoài ra, thẩm định viên thực hiệntheo hướng dẫn sau:

a) Xác định giá trị tài sản bằng tiền:

- Tiền mặt được xác định theo biên bảnkiểm quỹ của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Tiền gửi được xác định theo số dư đãđối chiếu xác nhận hoặc số phụ với ngân hàng nơi doanh nghiệp cần thẩm định giámở tài khoản tại thời điểm thẩm định giá trị doanh nghiệp.

- Tiền mặt và tiền gửi là ngoại tệ đượcxác định theo nguyên tắc tại điểm 5,2 Tiêu chuẩn này.

b) Xác định giá trị khoản đầu tư:

Các khoản đầu tư của doanh nghiệp cầnđược xác định giá trị tại thời điểm thẩm định giá như sau:

- Trường hợp doanh nghiệp (mà doanhnghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) có các giao dịch chuyểnnhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tưgóp vốn, mua cổ phần được xác định theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu củadoanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư. Trong đó giá trị thịtrường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầutư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn nàyhoặc được xác định như sau:

+ Trường hợp cổ phần của các doanhnghiệp chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM,đồng thời các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trườngthỏa mãn cả 2 điều kiện: (i) trên 50% số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đượcchuyển nhượng trong tổng các giao dịch; (ii) thời điểm các giao dịch không quá01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá; thì giá trị các khoản đầu tư của doanhnghiệp cần thẩmđịnhgiá được xác định theo giá chuyển nhượng bình quân theo khối lượng của các giaodịch gần nhất trướcthời điểm thẩm định giá.

+ Trường hợp khoản đầu tư là cổ phần củacác doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịchtrên UPCoM thì giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá cổ phần là giáđóng cửa của cổ phần của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm địnhgiá và phải có giao dịch của cổ phần này trong vòng 30 ngày trước thời điểm thẩmđịnh giá hoặc tại thời điểm thẩm định giá.

- Trường hợp doanh nghiệp (mà doanhnghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) không có các giao dịchchuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầutư góp vốn, mua cổ phần được xác định như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm địnhgiá nắm giữ 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị khoảnđầu tư được xác định theo giá trị của doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn và đượcxác định theo các phương pháp nêu tại mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này.

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm địnhgiá nắm giữ từ 50% đến dưới 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, gópvốn: Giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá trị vốn chủ sở hữu của cácdoanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư. Trong đó giá trị vốnchủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư đượcxác định theo các phương pháp nêu tại mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này, trườnghợp không áp dụng được theo mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này thì được xác địnhtheo hướng sau:

(i) Đối với phương pháp chiết khấudòng tiền vốn chủ sở hữu: chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu được ước tính trên cơsở tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân 5 năm gần nhất, dòng tiền vốnchủ sở hữu có thể được dự báo trên cơ sở số liệu lợi nhuận dành cho chủ sở hữu,tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 5 năm gần nhất.

(ii) Đối với phương pháptỷ số bình quân: thẩm định viên chỉ cần ước tính tỷ số ,  và các các tỷ số ,  bình quân có thể được ước tính trên cơ sở tỷsố,  của ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành sảnxuất, kinh doanh.

(iii) Giá trị khoản đầu tư được xác địnhtrên cơ sở: tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên tổng số vốnthực góp tại các doanh nghiệp khác và giá trị vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệpkhác theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán. Trường hợp chưa kiểm toán thìcăn cứ vào giá trị vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhấtcủa doanh nghiệp đó để xác định. Trường hợp thực hiện theo hướng dẫn tại điểm(iii) phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kếtquả thẩm định giá,

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm địnhgiá nắm giữ dưới 50% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trịcác khoản đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 Phần II củaTiêu chuẩn này hoặc theo hướng dẫn tại điểm (i), (ii), (iii); trường hợp thựchiện theo hướng dẫn tại điểm (iii) phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thưthẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

c) Xác định giá trị các khoản phảithu, phải trả:

- Thẩm định viên đối chiếu các khoảnphải thu, phải trả được ghi nhận trên số kế toán với các tài liệu, bằng chứngliên quan được cung cấp và thu thập trong thời gian thực hiện thẩm định giá;trường hợp cần thiết yêu cầu doanh nghiệp cần thẩm định giá xác minh, xác nhậnlại số liệu.

- Giá trị các khoản phải thu được xácđịnh theo số dư thực tế trên cơ sở các bằng chứng liên quan được cung cấp, trườnghợp không có đủ bằng chứng thì xác định theo số liệu trên số kế toán. Đối vớicác khoản phải thu không có khả năng thu hồi được, các khoản nợ phải thu đãtrích lập dự phòng, nợ phải thu khó đòi, thẩm định viên phải căn cứ vào hồ sơ,thông tin được cung cấpđể ước tính giá trị thu hồi và nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm địnhgiá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

- Trường hợp không được cung cấp hồsơ, tài liệu liên quan như Biên bản đối chiếu, xác nhận các khoản phải thu, phảitrả hoặc hồ sơ về các khoản đã thu, đã trả phát sinh sau thời điểm khóa số lậpbáo cáo tài chính thì phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm địnhgiá, Báo cáo kết quả thẩm định giá để đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá đánhgiá, xem xét khi sử dụng kết quả thẩm định giá.

d) Xác định giá trị đối với hàng tồnkho:

- Chi phí sản xuất kinh doanh dở dangđược xác định theo chi phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên số kế toán.Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là chủ đầu tư dự án có chi phí sản xuấtkinh doanh dở dang trong xây dựng cơ bản gắn liền với việc tạo ra các bất độngsản hình thành trong tương lai thì cần xác định lại giá trị quyền sử dụng đất củadoanh nghiệp cần thẩm định giá (nếu có bao gồm trong tài sản hình thành trongtương lai) theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thịtrường và/ hoặc cách tiếp cận từ chi phí và/ hoặc cách tiếp cận từ thu nhập và/hoặc theo tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản; đối với các hạng mục xây dựngđược xác định theo chi phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên số kế toán.

- Trường hợp hàng tồn kho là hàng hóa,thành phẩm bất động sản thì giá trị các bất động sản này được xác định theo cáctiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cậntừ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập, thẩm định giá bất động sản.

- Trường hợp hàng tồn kho, nguyên vậtliệu, công cụ dụng cụ tồn kho lâu ngày do lỗi sản xuất, sản phẩm dở dang khôngtiếp tục hoàn thiện do không tiêu thụ được, do thay đổi sản phẩm sản xuất... dẫnđến kém phẩm chất cần yêu cầu doanh nghiệp lập bảng thống kê, phân loại và đềnghị để thẩm định giá theo giá trị thu hồi với nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệuquả nhất.

đ) Xác định giá trị tài sản cố định hữuhình:

- Đối với tài sản cố định hữu hình lànhà cửa, vật kiến trúc, bất động sản đầu tư là các công trình cá biệt (khôngxác định được quy mô công trình hoặc đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư), thẩm địnhviên có thể tính theo nguyên giá sổ sách kế toán có tính đến yếu tố trượt giátrừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

- Đối với tài sản cố định là máy móc,phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn, thiết bị, dụng cụ quản lý: Trường hợpkhông có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường, không có đủ hồ sơ đầutư, hồ sơ kỹ thuật, thẩm định viên thu thập, lập luận và phân tích thông tin vàlưu trữ các bằng chứng không có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường,giá trị các tài sản này được xác định theo nguyên giá sổ sách kế toán (có tínhđến chênh lệch tỷ giá nếu là tài sản nhập khẩu) và trừ đi giá trị hao mòn tạithời điểm thẩm định giá.

Trường hợp xác định theo nguyên giá sổsách theo hướng dẫn trên, thẩm địnhviên phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kếtquả thẩm định giá.

e) Xác định giá trị công cụ, dụng cụđã xuất dùng:

Giá trị công cụ, dụng cụ được xác địnhtheo giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh tương đương. Trường hợpkhông thu thập được giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh, thì giátrị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch của công cụ dụng cụ mớicùng loại hoặc có tính năng tương đương hoặc theo giá mua ban đầu theo dõi trênsổ kế toán trừđi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp giá trị công cụ, dụng cụ đượcxác định theo giá trị tại sổ sách kế toán, thẩm định viên phải nêu rõ hạn chếnày trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm địnhgiá.

g) Xác định các khoản ký quỹ, ký cượcngắn hạn và dài hạn theo sổ sách kế toán.

h) Giá trị tài sản tài chính dưới dạnghợp đồng được ưu tiên áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu.

5.5. Ước tính tổng giá trị các tài sảnvô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệpcần thẩm định giá được tính bằng tổng giá trị của các tài sản vô hình có thểxác định được và giá trị tài sản vô hình không xác định được. Tài sản vô hình củadoanh nghiệp cần thẩm định giá bao gồm những tài sản cố định vô hình đã đượcghi nhận trong sổ sách kế toán, các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quyđịnh tại điểm 3.1 mục 3 của Tiêu chuẩn Thẩm định giá tài sản vô hình, và tài sản vôhình không xác định được.

Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệpcần thẩm định giá được xác định thông qua một trong các phương pháp sau:

a) Phương pháp 1: Ước tính tổng giá trịcác tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua việc ước tínhgiá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định và giá trị của tài sản vô hìnhkhông xác định được (các tài sản vô hình còn lại).

Thẩm định viên thực hiện xác định giátrị của từng tài sản vô hình có thể xác định được theo quy định tại Tiêu chuẩnthẩm định giá Việt Nam số 13. Riêng giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đấtđược xác định theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếpcận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập và thẩm định giá bất động sản.

Thẩm định viên xác định giá trị củatài sản vô hình không xác định được (bao gồm thương hiệu và tài sản vô hìnhkhông xác định được khác) thông qua các bước sau:

Bước 1: Ước tính giá trị thị trường củacác tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được thamgia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trịthị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại điểm 5.4 Tiêuchuẩn này và các hướng dẫn tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Bước 2: Ước tính mức thu nhập mà doanhnghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm. Mức thu nhập này là mức thunhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá,được ước tính trên cơ sở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giátrong các năm gần nhất, có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp saukhi đã loại trừ các yếu tố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thunhập tăng giảm từ thanh lý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủiro tỷ giá...

Bước 3: Ước tính các tỷ suất lợi nhuậnphù hợp cho các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác địnhđược của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của tài sản hữu hìnhphải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩmđịnh giá. Tỷ suất lợi nhuận của các tài sản vô hình này phải không thấp hơn chiphí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việcxác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm địnhgiá được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữuhình, tài sản tài chính, tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệpcần thẩm định giá hàng năm bằng cách lấy giá trị các tài sản hữu hình, tài sảntài chính và tài sản vô hình xác định được (của doanh nghiệpcần thẩm định giá) đã được tính tại bước 1 nhân với (x) các mức tỷ suất lợi nhuậntương ứng xác định tại bước 3.

Bước 5: Ước tính thu nhập do tài sảnvô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá bằngcách lấy thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước2 trừ đi (-) thu nhập do các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vôhình xác địnhđược đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.

Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợpcho thu nhập do tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cầnthẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sởhữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sởhữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo quy định tại tiết d điểm 6.4 Tiêuchuẩn này.

Bước 7: Ước tính giá trị tài sản vôhình không xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phầnthu nhập do các tài sản vô hình này đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

b) Phương pháp 2: Ước tính tổng giá trịcác tài sản vô hình của doanhnghiệp cần thẩm định giá thông qua vốn hóa dòng lợi nhuận do tất cả các tài sảnvô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 1: Ước tính giá trị thị trường củacác tài sản hữu hình,tài sản tài chính tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cầnthẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy địnhtại điểm 5.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 2: Ước tính mức thu nhập mà doanhnghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm. Mức thu nhập này là mức thunhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá,được ước tính trêncơsở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần nhất,có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp sau khi đã loại trừ các yếutố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thu nhập tăng giảm từ thanhlý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủi ro tỷ giá...

Bước 3: Ước tính các tỷ suất lợi nhuậnphù hợp cho tài sản hữu hình, tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm địnhgiá. Các tỷ suất lợi nhuận này phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân giaquyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốnbình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo hướng dẫn tại điểm6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữuhình, tài sản tài chính đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm bằngcách lấy giá trị các tài sản hữu hình, tài sản tài chính của doanh nghiệp cầnthẩm định giá được tính tại bước 1 nhân với (x) các tỷ suất lợi nhuận tương ứngđược tính tại bước 3.

Bước 5: Ước tính thu nhập do tất cảcác tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách lấythu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ(-) thu nhập do các tài sản hữu hình, tài sản tài chính đem lại cho doanh nghiệpcần thẩm định giá tính tại bước 4.

Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợpcho thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm địnhgiá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu củadoanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu củadoanh nghiệp cần thẩm định giá quy định tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 7: Ước tính tổng giá trị các tàisản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhậpdo các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

5.6. Ước tính giá trị vốn chủ sởhữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá

+

Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệpcần thẩm định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

=

Giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp cần thẩm định giá

-

Giá trị các khoản nợ phải trả

Trong đó: Giá trị các khoản nợ phải trảcần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường,nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.

6. Phương pháp chiếtkhấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp

6.1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tựdo của doanh nghiệp xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ướctính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm địnhgiá với giá trị hiện tại của các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp tại thờiđiểm thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá làcông ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp được sửdụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhưcổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thưthẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

6.2. Các bước xác định giá trị vốn chủsở hữu của doanh nghiệp:

- Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do củadoanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốnbình quân giaquyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

- Bước 3: Ước tính giá trị cuối kỳ dựbáo.

- Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sởhữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

6.3. Dự báo dòng tiền tự do của doanhnghiệp cần thẩm định giá:

Để ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền,thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh vàbối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp. Giai đoạn dự báodòng tiền tối thiểu là 03năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thìgiai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạntăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì việc xác địnhgiai đoạn dự báo dòng tiền cần đánh giá, xem xét đến tuổi đời củadoanh nghiệp.

Công thức tính dòng tiền tự do hàngnăm của doanh nghiệp là công thức sau đây và các công thức khác biến đổi tươngđương từ công thức này:

FCFF = Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế(EBIAT) + Khấu hao - Chi đầu tư vốn - Thay đổi vốn luân chuyển thuần ngoài tiềnmặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần)

Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) là lợinhuận trước lãi vay sau thuế đã loại trừ các khoản lợi nhuận từ tài sản phi hoạtđộng.

Công thức tính lợi nhuận trước lãi vaysau thuế (EBIAT) từ lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) như sau:

EBIAT = EBIT x (1 - t)

Trong đó:

t: thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Thẩm định viên sử dụng mức thuế suấthiệu dụng khi tính toán EBIAT trong giai đoạn đã có báo cáo tài chính, sử dụngthuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành để tính EBIAT trong giai đoạn dựbáo dòng tiền.

thiệu dụng = (Lợi nhuận trướcthuế - Lợi nhuận sau thuế) ÷ Lợi nhuận trước thuế

Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tàisản cố định và tài sản dài hạn khác; chi đầu tư tài sản hoạt động nằm trongnhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư tài sản hoạt động góp vốnvào đơn vị khác (nếu có).

- Công thức tính vốn luân chuyển ngoàitiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:

Vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tàisản phi hoạt động ngắn hạn = (Các khoản phải thu ngắn hạn + Hàng tồn kho + Tàisản ngắn hạn khác) - Nợ ngắn hạn không bao gồm vay ngắn hạn

6.4. Ước tính chi phí sử dụng vốn bìnhquân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Thẩm định viên ước tính chi phí sử dụngvốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong từng khoảng thờigian hoặc cho toàn bộ giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai để làm tỷ suấtchiết khấu cho khoảng thời gian tương ứng khi chuyển đổi dòng tiền tự do và giátrị cuối kỳ dự báo (nếu có) về thời điểm thẩm định giá. Việc sử dụng một tỷ suấtchiết khấu cho toàn bộ giai đoạn dự báo dòng tiền hoặc sử dụng các tỷ suất chiếtkhấu khác nhau cho từng giai đoạn dự báo dòng tiền cần được thẩm định viên lậpluận và nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá.

Thẩm định viên ước tính chi phí sử dụngvốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức:

WACC = Rd x Fd x(1 - t) + Re x Fe

Trong đó:

WACC: